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从供给看，中国城镇化进入稳定发展，城镇化速度放缓，根据我们测算，2025-2030年我国新增城镇常住人口约0.4亿人，城镇化率提升3.9个百分点，带来住房需求17.0亿平方米，年均2.8亿/年。城市发展从大规模增量扩张转向提质增效，城市更新成为新动能，“十四五”规划提出，要完成约21.9万个城镇老旧小区改造任务，据测算，2025-2030年，我国城市更新带来住房需求约16.1亿平，年均约2.7亿平/年。城中村改造、老旧小区更新、低效用地盘活将为住房供给提供新的空间，政策层面明确住房供给“严控增量、优化存量、提高质量”，减少土地供应，重点发展建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，使之与当前的实际需求匹配。
时隔十年的中央城市工作会议将城市更新写入总体要求，定调从2015年“加快城镇棚户区和危房改造”转变为“高质量开展城市更新”，侧重“存量提质增效”、“不搞大拆大建”。2025年5月，国务院发布《关于持续推进城市更新行动的意见》提到：到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，表达为一项偏长期的工程。与2015年提出棚改三年，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造有一定区别。2025年7月，中央城市工作会议提到：“以推进城市更新为重要抓手”、“稳步推进城中村和危旧房改造。”2024年住建部部长提到从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产还是有很大的潜力和空间的。从资金看，城市更新偏向中央财政，区别于棚改中的以货币化安置为抓手，同时在政府举债、融资平台等多维度融资机制。
一线、强二线年内筑底。以北京、上海为例，其保值率均超过85%，核心资产展现出终极抗跌力。北京凭借首都禀赋和总部效应，吸引高质量人口集聚，学区房和核心区豪宅在政策调控下仍保持高溢价；上海则依托全球资本聚集和宅地稀缺性，陆家嘴金融集群催生高净值需求，2024年总价3000万以上新房成交激增300%。未来，随着政策优化如限购放开（北京、上海已调整五环外、外环外限购）和降息减负，一二线市场有望逐步企稳。核心区域房价再跌20%以上的可能性极小，5%-10%的跌幅或是极限，甚至可能触底回升。强二线城市方面，成都和杭州凭借数字经济和文化溢价，保值率超84%，显示出回暖潜力。中长期看，中国住房需求结构转向改善型主导，核心城市将受益于人口流入和产业升级，推动核心区域房价在磨底后温和回升。
弱二线、三四线城市的房价下跌远未见底，未来可能陷入长达10-20年的阴跌周期，底部需要反复确认和磨砺。其根本原因在于基本面支撑薄弱：人口持续流出、经济结构单一、以及土地供应过剩。从人口看，这些城市普遍面临人口净流出，例如东北地区的哈尔滨、长春保值率仅74.7%，远低于西部重点城市，由于青壮年劳动力向核心都市圈集聚，购房需求萎缩导致“有价无市”。土地供应方面，过去依赖扩张的模式造成库存积压，部分三四线城市商品住宅去化周期超过36个月，应暂停新增用地出让，但历史形成的过剩供给难以快速消化。经济转型挑战加剧了买力不足，三四线城市产业多以传统制造业为主，缺乏高收入岗位，居民购买力弱化，而卖压却因投资性房源集中释放不断积蓄。以郑州为例，其房价峰值早于2019年出现，经历超三年下行后保值率偏低，反映出调整深度。未来，这些城市将步入漫长的去库存周期，房价底部不会一蹴而就，而是通过反复试探和出清逐步形成，期间可能伴随局部反弹但整体趋势向下。
我国房企将从“高负债、高杠杆、高周转”旧模式向高质量经营发展转型。这一转变源于旧模式在市场需求结构变化和政策深度调控下暴露出的系统性风险，过度依赖房价上涨与宽松融资环境，导致在市场下行周期中资金链脆弱性凸显。随着“房住不炒”定位深化及消费者需求从“有没有”转向“好不好”，房企将围绕财务稳健、产品创新与技术赋能重构发展逻辑，通过降低负债、提升运营效率及聚焦“好房子+好服务”实现可持续发展。尤其值得注意的是，行业资产负债表优化已出现积极迹象，百强企业通过经营性物业贷置换、REITs盘活资产、剥离非核心业务等方式降低有息负债规模，同时以数字化营销与精准定价守护现金流生命线年政府工作报告将“好房子”建设纳入国家战略，进一步推动房企从开发销售向持有运营转变，以长租公寓、绿色建筑等新赛道开辟增长空间。
对于已陷入债务困境的房企，相当一部分面临破产重组，需严格遵循“保交楼、化债务、稳民生”的递进逻辑。其中“保交楼”是化解社会风险的前提，其完成情况直接关系购房者信心恢复与市场稳定。成功案例表明，依托“政府法院联动”机制整合司法与行政资源是关键，例如安徽成城置业通过共益债引入续建资金，使烂尾十年项目重生，江西怡和源公司则通过分阶段清偿债务、调整容积率等举措，在300多天内化解10亿元债务危机并实现普通债权超过60%的清偿率。债务重组需分类施策：对金融机构债权通过债转股、资产证券化缓释压力；对购房者债权优先保障交付权益；对供应商债权鼓励共益债参与。而碧桂园、万科等大型房企因规模庞大、债务结构复杂，转型更为艰难，或需同步推进“瘦身健体”与“业务重构”，通过出售非核心资产、聚焦代建与物业管理等轻资产赛道，从高杠杆驱动转向现金流管理为核心的可持续模式。
未来房企格局将呈现“央国企稳盘、龙头民企突围、混合所有制平衡”的分化特征。央国企凭借融资优势与政策支持，主导保障房建设和城市更新，如华发股份探索“开发+运营”模式，越秀地产强化全生命周期资产服务能力，并利用REITs工具盘活存量资产。龙头民营房企将从规模扩张转向细分赛道深耕，例如，以代建业务应对城投拿地趋势，或以商业运营与长租公寓实现双轮驱动。混合所有制房企如联发集团，在社会保障性与市场性间寻找平衡，通过聚焦青年安居等差异化需求实现社会效益与经济效益双赢。而区域型中小房企面临严峻挑战，或将通过被国资整合、聚焦老旧小区改造或应用AI等新兴技术降本增效以求生存。总体而言，行业竞争正从规模转向产品力、运营力与创新力的综合比拼，唯有根植于民生需求与技术变革的房企才能在新周期中赢得机遇。
2021年房地产市场正热，政策直指市场乱象，出台住宅用地“两集中”供应、升级限购等政策减轻土地市场过热的压力、规范房地产交易，防止房地产市场过热。2022年开始，政策方向从之前的抑制过热转向防范风险和市场托底，近两年，在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，“止跌回稳”现已成为中央针对房地产市场政策的基本定调，放松限制性政策、激活需求是大势所趋。中指院数据显示，2022年以来各地因城施策频次总体呈下降趋势，2025年以来城市调控政策主要涉及调整公积金、购房补贴与引才落户，6月合计出台51次政策，其中调整公积金类型30例，购房补贴类型8例，引才及落户类4例，8月9月，新增开放限购政策4例。
